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    分布式光伏屋頂租賃十大法律風險解析

    發布時間:2018年03月14日 來源:中倫視界 閱讀次數: 【字體:

      一、租賃房屋建設手續或證照不全的風險

      風險主要表現形式:房屋建設未取得工程規劃許可證;租賃房屋未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑;租賃房屋未取得土地使用權證;租賃房屋未取得房屋所有權證 。

      風險的后果:租賃合同無效或潛在的糾紛隱患。

      防范措施:簽署屋頂租賃合同前,查詢房屋權屬證明,如果沒有產權證的必須保證取得工程規劃許可手續,盡量避免租賃臨時建筑。

      注:建設工程規劃許可證非常重要,如果沒有這一許可證所簽的合同是無效合同。再就是租賃房屋沒有經過批準或者是沒有按照批準的內容建設的臨時建筑,這樣的情況下,簽訂的合同也是無效合同。在租賃房屋沒有取得土地使用權證和房屋所有權證的情況下,一般情況下只要取得規劃許可手續合同也是有效的,所以我們要特別關注工程規劃許可證。最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋中對這個是有明確規定的。

      二、屋頂出租人非房屋產權人的風險

      風險主要表現形式:屋頂的出租人非房屋產權人,且未得到產權人的授權,且未在事后得到產權人的追認。

      風險的后果:構成無權處分,導致無法獲得屋頂的使用權。

      防范措施:簽訂合同前,核實出租房屋的產權人,確保出租人為房屋的產權人,或已得到產權人的授權;簽訂合同時發現出租人非產權人的,應爭取獲得產權人的追認。

      三、租賃屋頂為多人共有的風險

      風險主要表現形式:出租屬于建筑共有部分的屋頂的出租未經半數以上業主同意;出租共同共有的房屋的屋頂未經共有人一致同意的;出租按份共有的房屋的屋頂未經2/3以上共有人同意;

      風險的后果:構成無權處分,導致租賃合同無法履行。

      防范措施:在簽訂租賃合同前,核實房屋屋頂是否屬于建筑共有部分,如屬于共有部分的,應當經專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意;在簽訂租賃合同前,核實房屋是否屬于共有財產,如屬于共有財產的,需征得所有共同共有人或2/3以上按份共有人的同意。

      四、租賃房屋未經消防驗收或屋頂荷載不足的風險

      風險主要表現形式:出租房屋未經消防驗收;出租屋頂不符合光伏項目建設的荷載規范要求。

      風險的后果:房屋未經消防驗收,可能導致無法正常并網發電;屋頂不符合光伏項目建設的荷載規范要求,將導致無法安裝光伏面板,或者需要進行加固,增加費用。

      防范措施:簽署租賃合同前要求提供消防驗收證明和房屋設計圖紙,并聘請專業機構判斷屋頂荷載是否滿足光伏電站建設要求。

      注:沒有經過消防驗收并不會影響合同的效力,但是會導致合同無法履行,也可能會出現消防部門進行檢查導致無法繼續履行合同的情況。

      五、租賃期限超過20年的風險

      風險主要表現形式:屋頂租賃合同約定的租賃期限超過20年。

      風險的后果:租賃期限超過20年的部分無效。

      防范措施:簽兩份合同,一份合同期限為20年,另簽一份待生效的合同;通過在建筑物上設置地役權的方式,建設分布式光伏項目。

      注:部分租賃合同中約定,合同期限為20年,20年期滿后再續租5年,以規避租賃期限不得超過20年的規定。但根據司法判例,這種約定仍然是無效的,因為通過這種形式還是突破了20年的限制,所以超過20年的部分仍然是無效的。

      六、屋頂出租人為轉租人的風險

      風險主要表現形式:屋頂承租人未經出租人同意將屋頂轉租給次承租人,或者轉租合同的轉租期限超過承租人剩余租賃期限。

      風險的后果:出租人有權解除租賃合同或確認轉租合同無效。

      防范措施:承租人將所租賃的屋頂轉租的,需事先征得出租人的書面同意,并且確保轉租期限不超過承租人剩余租賃期限,如超過剩余租賃期限的,需征得出租人的同意。

      注:如果沒有經過出租人的同意轉租,或者是超過了承租人剩余的租賃期限,出租人有權解除租賃合同或者是確認轉租合同無效。在跟二房東簽合同時要征得出租人的同意,盡量避免與二房東簽,如果一定要跟二房東簽必須經過出租人的同意,并且確保期限上是沒有問題的。

      法律規定:

      《合同法》

      第二百二十四條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。

      承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。。

      《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

      第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

      七、同一屋頂簽署多個租賃合同的風險

      風險主要表現形式:出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同。

      風險的后果:導致承租人無法取得屋頂的使用權。

      防范措施:在簽訂租賃合同前,核實屋頂租賃情況,避免租賃已出租給他人的屋頂;在租賃合同中明確約定違約責任,一屋頂數租導致承租人無法取得屋頂使用權的,提出解除合同并要求出租人承擔違約賠償;在簽訂租賃合同后,盡快進場施工,達成先行合法占有的事實。

      注:同一個房屋可能會有多份租賃合同,一般來說都是有效的。根據最高法院的司法解釋,在合同均有效的情況下,承租人都主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:第一已經合法占有租賃房屋的,先占的優先;第二個就是已經辦理了登記備案手續的,雖然沒有占但是辦了備案手續的優先;第三個是合同成立在先的優先。這是同一個屋頂簽署多個合同下的優先原則。

      法律規定:

      《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

      第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:

      (一)已經合法占有租賃房屋的;

      (二)已經辦理登記備案手續的;

      (三)合同成立在先的。

      不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關規定處理。

      八、租賃房屋被抵押或查封的風險

      風險主要表現形式:出租人將屋頂出租給承租人之前,房屋已被抵押或查封。

      風險的后果:房屋被抵押或查封,導致房屋被折價或拍賣,租賃合同對房屋受讓人不具有法律約束力。

      防范措施:在簽訂租賃合同前,對房屋情況進行調查,避免房屋在出租之前被抵押或查封;在簽訂租賃合同之前,對出租人的資信進行調查,避免因出租人資信不佳,與他人發生糾紛,導致房屋被抵押或查封;在簽訂租賃合同當時或之后,對租賃合同進行公證或備案,確定屋頂出租的時間,以便于判斷屋頂租賃與被抵押和查封的先后順序。

      注:在簽約的時候首先要對房屋情況進行核查,避免房屋在出租前就被抵押和查封了。到哪里查?到房管部門,只要它有合法登記和產權證的,抵押和查封情況在房管部門是可以查到的。如果說我們的租賃權在抵押權和查封之前的話,那么我們的權利還是可以得到保障,這是最高人民法院的司法解釋。

      法律規定:

      《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

      第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:

      (一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

      (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

      九、租賃房屋被征收、拆遷的風險

      風險主要表現形式:出租房屋被政府依法征收、拆遷。

      風險的后果:房屋被拆遷后,無法繼續使用房屋屋頂;承租人并非法律規定的房屋征收補償的主體。

      防范措施:對房屋區域的規劃情況進行調查,避免出租房屋已被政府列入征收計劃;在租賃合同中對于房屋被征收、拆遷的補償問題作出明確約定;采用設立地役權的方式使用屋頂,屋頂使用人為地役權人,屬于拆遷補償的對象。

      注:作為承租人通常不是拆遷補償的對象,拆遷補償的對象是所有權人,因此在簽約的時候首先要注意對房屋區域的規劃情況進行調查,避免出租房屋已經被列入政府的征收拆遷計劃。如果說我們要想防范這個風險,需要在租賃合同當中對房屋征收的補償問題做出約定,如果房屋被征收,有關的補償費用該如何分配,在合同當中進行明確地約定,另外也可以考慮設立地役權的方式,這在物權法當中是有規定的,但是目前操作比較少。

      法律規定:

      《國有土地上房屋征收與補償條例》

      第二條 為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償

      《關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規定》

      第二條 申請機關向人民法院申請強制執行,…,還應當提供下列材料:(二)征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關系人的意見;

      《物權法》

      第一百二十一條 因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的,用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。

      十、租賃房屋被轉讓的風險

      風險主要表現形式:屋頂租賃合同已簽訂,但合同約定的租賃期間未起算,或者出租人未將屋頂交付給承租人,出租人將房屋轉讓。租賃合同未經備案,在部分地區導致無法主張“買賣不破租賃”。

      風險的后果:租賃合同對受讓人不具有約束力。

      防范措施:簽訂租賃合同后,要求出租人盡快交付屋頂并起算租賃期限;租賃合同簽約后到房地產管理部門登記備案。

      注:所謂“買賣不破租賃”,即如果房屋產權發生變化是不影響租賃權的。但是這有前提的,如果租賃期間沒有起算或者是沒有交付的話,“買賣不破租賃”是不成立的,另外根據上海的規定,沒有經過登記備案的合同,可能無法主張“買賣不破租賃”。

      上海市高級人民法院《關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)》(滬高法民一〔2015〕16號)第30條規定:未經登記的租賃合同,當房屋所有權發生變化時,承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是,承租人有證據證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外?!?/p>


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